Síndico – Saiba absolutamente tudo sobre a função

A função de síndico é, sem dúvidas, essencial para o bom funcionamento do condomínio.

Para que a harmonia, tranquilidade e a qualidade de vida dos condôminos seja garantida, é necessário que o síndico de condomínio esteja capacidado para encarar todas as tarefas que lhe são exigidas.

Pensando nisso preparei esse post em que vou mostrar todos – isso mesmo, todos – os pontos que você deve estar atento para exercer esse cargo.

Serão vários os pontos a serem abordados, por isso os separei da seguinte maneira:

• O que faz um síndico?
• Deveres do síndico
• Direitos do síndico
• O que o síndico pode fazer?
• O que o síndico não pode fazer?
• Salário do sindico no condomínio
• Habilidades desejáveis de um bom síndico
• Eleição do síndico
• Destituição do síndico
• Conclusão

Se você foi eleito recentemente, se está com dúvidas a respeito do cargo ou até mesmo se já é um síndico com experiência ou um síndico profissional, espero que esse texto te ajude a te guiar ou tirar aquelas pequenas dúvidas. Vamos lá!

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O que faz um síndico?

Mas afinal de contas, quais são as funções do síndico?

O síndico, que é o representante legal do condomínio, exerce basicamente a função de administrar o condomínio.

Ou seja, o síndico deve lidar com todos as questões – e problemas –  do condomínio; vazamentos, áreas de lazer, garagem, animais no condomínio, barulho e até em desentendimentos entre vizinhos.

Também cuida das questões financeiras, contas a pagar, inadimplência dos moradores, contratação de prestadoras de serviço.

Deveres do síndico

Para que você possa ter um desempenho adequado como síndico, é fundamental que saiba quais são todos os deveres e cumpra-os de acordo.

Para isso separei em tópicos todos os deveres do síndico:

• Seguir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
• Representar ativa e passivamente o condomínio;
• Manter as contas do condomínio de acordo;
• Combater a inadimplência;
• Contratar prestadores de serviços;
• Convocar as assembleias e as reuniões entre os moradores;
• Zelar pela segurança e prevenir acidentes.

Garantir que está cumprindo com seu dever é, sem dúvidas, a melhor maneira de evitar problemas no futuro. Pensando nisso preparei um post em que falo somente dos deveres do síndico de uma forma mais aprofundada.

Vale a pena dar uma olhada em:

◊   Deveres do Síndico: Os 7 Principais Para uma Excelente Gestão

Direitos do síndico

Após entender quais são os deveres do síndico, é hora de saber quais são os seus direitos – mesmo que alguns condôminos achem que o síndico só tem deveres.

Primeiramente, o síndico não precisa tomar todas as decisões do condomínio sozinho. Os condôminos não só podem, como devem, propor soluções que busquem o melhor para o condomínio edilício.

Outros dos direitos básicos de um síndico são:

• Não ser importunado em horários inconvenientes;
• Ter direito a férias – nesse caso quem assume é o subsíndico, sendo o responsável oficial pelas funçoes do síndico;
• Ter direito a remuneração;
• Poder ser inquilino, locatário, morador e dono de apartamento, além de poder ser alguém que não more no condomínio;
• Dar seu voto e participar das Assembleias como os demais condôminos;
• Não ter, necessariamente, conhecimentos técnicos sobre todas as áreas do condomínio;
• Não ser acusado injustamente pela não resolução de problemas no prédio.

Lembre-se que é na assembleia do seu condomínio que tanto os direitos quanto os deveres do síndico devem ser determinados.

Você como síndico cumpre um papel que contribui com a lei do condomínio, o regimento interno e a convenção de condomínio.

Nada mais justo que seus direitos sejam preservados!

O que um síndico pode fazer

Após ser eleito, muitas vezes o síndico quer logo fazer várias melhorias no condomínio, mas as vezes essas vontades podem passar dos limites do cargo.

Por isso é interessante saber o que um síndico pode fazer e o que o síndico não pode fazer.

Primeiramente, o que você pode fazer no exercício da função:

• Fazer cumprir a convenção e no regulamento interno do condomínio, incluindo as multas aos moradores que estejam infringindo as regras;
• Cobrar os devedores do condomínio, nos termos acordados pela convenção condominial – sempre de maneira amigável;
• Sugerir melhorias nas regras da coletividade e de uso das áreas comuns, a serem votadas e aprovadas;
• Dividir com a comunidade o número de unidades inadimplentes;
• Contratar e demitir funcionários, além de acompanhar de perto o trabalho dos funcionários do condomínio;
• Executar obras emergenciais, como um problema no encanamento;
• Executar campanhas de conscientização junto aos condôminos e funcionários sobre os mais diversos temas;
• Contratar uma administradora, conforme o artigo 1348 do Código Civil;
• Acompanhar os serviços da manutenção de elevadores;
• Pagar as contas do condomínio em dia e cumprir o que foi acordado na previsão orçamentária;
• Cobrar que os serviços executados no condomínio sejam feitos de acordo com os contratos acordados entre os prestadores de serviço;
• Compartilhar as tomadas de decisões com o corpo diretivo;
• Ajudar moradores a tentarem se entender pelo diálogo, quando há conflitos entre esses.

Veja mais em:

◊ Direitos do Síndico: Quais São os Principais e Como Garantir?

Assim como temos uma lista de ações que o síndico pode fazer, também temos uma para o que não cabe ao síndico.

O que um síndico não pode fazer

Por mais que você seja a maior autoridade e responda pelo condomínio, não quer dizer que possa fazer tudo que queira.

Dentro disso, separei alguns pontos que não cabem ao síndico:

• Negligenciar regras de convivência e deixar de advertir e multar moradores que não as cumprem;
• Deixar de prestar contas anualmente ou quando requisitado;
• Contratar serviços que impactem no equilíbrio das contas do condomínio;
• Não se comunicar bem com os moradores;
• Reter documentos quando for deixar sua gestão;
• Conceder descontos aos inadimplentes como parte do acordo;
• Cobrar os devedores de forma extensiva e constranger os moradores;
• Expor nome e número da unidade devedora em locais como quadro de avisos ou elevador;
• Deixar vencer contratos, como de manutenção dos elevadores e de seguro do condomínio;
• Tomar partido em conflitos envolvendo moradores;
• Invadir a intimidade dos moradores;
• Ser grosseiro no trato com os funcionários;
• Permitir que moradores façam reformas sem ter um plano de obras;
• Deixar de comunicar aos moradores quando o condomínio for acionado judicialmente;
• Deixar de pagar compromissos do condomínio;
• Usar o fundo de reserva para pagar as contas do dia-a-dia;

Salário do síndico no condomínio

Em relação a remuneração, ela deve ser estabelecida na convenção do condomínio. Caso não esteja na convenção, deve ser feita uma assembleia geral para tratar dessa questão.

As mais comuns são a isenção do pagamento das despesas do condomínio ou o recebimemento de uma remuneração.

Pode acontecer de não receber nenhum benefício, ou o síndico pode abdicar dos benefícios.

Mas o síndico ganha salário?

É importante entender que, por mais que o síndico receba determinada remuneração, sua função não gera um vínculo empregatício.

Assim, para o caso de síndicos profissionais, tem-se a pretação de serviço sem uma relação de emprego, tendo regularização por contrato entre o condomínio e o prestador de serviço.

Habilidades desejáveis de um bom síndico

Para ser síndico, não é necessária nenhuma habilidade específica, mas é interessante que se tenha alguns conhecimentos em certas áreas.

A principal característica para ser um bom síndico é ser organizado e ter liderança, pois é você quem vai representar os condôminos e a administração do condomínio.

É muito importante saber ouvir às demandas, saiber se comunicar, e ser bom em negociar.

A gestão do condomínio de um síndico destaca-se por:

• Administração financeira;
• Conhecimento na legislação e na Convenção do Condomínio;
• Gerenciamento de funcionários;
• Negociação com fornecedores e prestadores de serviço;
• Elaborar folha de pagamento;
• Valorização do patrimônio;
• Pagamento de contas e encargos do condomínio.

Mais uma vez, essas habilidades não são obrigatórias, mas com elas será mais fácil o exercício do cargo.

Eleição 

A eleição do síndico será feita em uma Assembleia Geral Ordinária, podendo ter o mandato pelo período de até dois anos.

Junto com o síndico será eleito o subsíndico, assim como os conselheiros, que permanecerão no cargo pelo mesmo prazo do mandato do síndico.

Nos termos do artigo 1347 do Código Civil, o síndico pode ser reeleito, sendo certo que uma eventual limitação de reeleições deverá estar regrada na respectiva convenção de condomínio.

Se não houver nada sobre essa questão, o síndico poderá ser reeleito tantas vezes quantas assim decidir a assembleia geral.

Destituição do síndico

Em alguns condomínios o síndico não cumpre com seus deveres, falhando na gestão do condomínio.

Seja por falta de transparência, por não seguir as determinações da convenção do condomínio ou até mesmo por condutas inapropriadas.

Se após todas as explicações o síndico ou os membros do conselho não conseguirem defender sua gestão, abre-se o espaço para a renúncia do cargo.

Veja mais em:

◊   Destituição do Síndico: As 6 Principais Dúvidas Respondidas

Caso isso não aconteça, pode ser feita a destituição do síndico. Para isso, é necessário que uma assembléia seja convocada.

Mas o próprio síndico irá fazer essa convocação?

Não, essa convocação pode ser feita por um quarto dos condôminos.

Com a causa da destituição apresentada e fundamentada, será necessário os votos da maioria presente na reunião.

Conclusão

Bom, espero que você tenha compreendido melhor sobre a função de síndico. Definitivamente não é uma terafa fácil.

Caso tenha alguma dúvida, algum ponto que não tenha compreendido ou saiba de algo que eu não mencionei, comente aqui embaixo que terei o maior prazer em responder!