Manutenção de elevadores – O guia de tudo que você precisa saber!

Em um condomínio é necessário se atentar a várias questões, e uma delas é em relação a manutenção dos elevadores.

Quando o edifício tem elevadores, garantir que o equipamento esteja funcionando de acordo e com segurança aos passageiros é o principal objetivo do síndico e administradores.

E para que isso ocorra a manutenção dos elevadores tem um papel de destaque. Por isso preparei esse material mostrando tudo que você precisa saber a respeito!

Separei da seguinte maneira:

• O que é a manutenção de elevadores?
• A contratação de uma empresa de manutenção é obrigatória?
• Quem paga pela manutenção do elevador?
• Quanto custa uma manutenção de elevador?
• Importância da manutenção de elevadores
• Tipos de assistência técnica
• Manutenção preventiva dos elevadores
• Como escolher uma empresa de manutenção de elevadores?
• Empresas de manutenção de elevadores
• Contrato de manutenção de elevadores
• Como fiscalizar a manutenção de uma empresa contratada?
• Livro de ocorrência dos elevadores
• Conclusão

São vários pontos a se atentar, então vamos lá!

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O que é a manutenção de elevadores?

Os elevadores são sistemas incrivelmente sofisticados e contêm muitas peças que exigem manutenção de rotina para garantir passeios seguros, suaves e ininterruptos para os passageiros.

Esses componentes são divididos por seus locais: a cabine do elevador, o poço do elevador e na casa de máquinas.

A manutenção dos elevadores comum deve incluir o exame de todas as partes móveis para determinar ajustes e lubrificação apropriados.

A contratação de uma empresa de manutenção é obrigatória?

Para todo elevador em funcionamento, com exceção aos de uso unifamiliar, é obrigatória a contratação de uma empresa especializada nesses serviços a fim de realizar uma manutenção preventiva.

Vale destacar que o Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (Confea) adverte que os síndicos poderão ser penalizados, caso haja infração grave das normas de segurança ou uma eventual fatalidade.

Quem paga pela manutenção do elevador?

A manutenção dos elevadores deve ser paga pelo morador do condomínio. Ou seja, em relação a proprietários e inquilinos, é o inquilino quem paga pela manutenção do elevador.

A manutenção dos equipamentos e instalações de uso comum é considerada uma despesa ordinária. Portanto, a manutenção dos elevadores será paga pelo locatário, e não pelo proprietário.

Quanto custa uma manutenção de elevador?

 Uma dúvida muito comum é saber se o valor pago pela manutenção de elevador está caro ou se está na faixa de mercado.

Os valores podem variar bastante, já que vão depender da região, da qualidade do serviço, do tamanho do edifício e também se o contrato é com cobertura de peças ou não (explico sobre isso mais abaixo).

Para se ter uma ideia, a manutenção de um elevador em um prédio com 5 andares tem, em média, um valor de 250-400 reais. Isso para um contrato sem cobertura de peças.

Para contratos com cobertura de peças esse valor fica mais alto, subindo em torno de 20%.

Você sabe quanto um elevador? Preparei um post mostrando os valores de um elevador. Veja em:

◊   Saiba agora quanto custa um elevador predial e residencial!

Importância da manutenção de elevadores

A paralisação de um elevador para reparos pode provocar irritação e insatisfação dos inquilinos, diminuir a produtividade dos funcionários, pois eles precisam passar mais tempo à espera de um elevador alternativo e solicitar um gasto que poderia ter sido evitado se a manutenção preventiva tivesse sido realizada adequadamente.

Normalmente, as consequências de não realizar uma manutenção preventiva apropriada não serão observadas no curto prazo.

É durante os anos intermediários e posteriores do ciclo de vida de um elevado que os efeitos da negligência na manutenção se tornam inequivocamente aparentes.

Trocas de peças frequentes e consequentemente um aumento nos gastos com o elevador são um dos maiores problemas enfrentados pelos donos do elevador.

Entenda os tipos de assistência

A partir do momento em que um elevador é instalado, inicia-se um processo de muita atenção e cuidados regulares.

Isso porque o equipamento demanda obrigatoriamente de serviços de manutenção em elevadores, contando com visitas técnicas constantes.

Isso é necessário pois os elevadores possuem sistemas complexos, além de serem usados frequentemente, quase que ininterruptamente, de acordo com as necessidades de cada prédio.

Um problema técnico pode ser uma grande dor de cabeça, colocando até mesmo a vida de pessoas em risco.

Desse modo, todo cuidado é pouco ao manter as condições de funcionamento do equipamento.

Para todos os elevadores não unifamiliares, é fundamental que seja contratado um serviço de manutenção em elevadores que esteja presente de 30 em 30 dias.

Verificando as condições dos equipamentos e realizando serviços para que tudo permaneça funcionando de maneira segura e eficiente.

Entretanto, há dois tipos de serviços de assistência que podem ser contratados.

Assistência sem cobertura de peças

Uma das opções mais baratas de assistência, a que não cobre peças, consiste em serviços apenas de checagens, regulagens, lubrificação e manutenção de elevadores a fim de certificar de que não há nenhum problema com o funcionamento, garantindo que ele está em plenas condições de operar.

Nesse caso, se durante a vistoria for identificada a necessidade de algum reparo, as peças precisam ser compradas à parte.

Esse tipo de assistência naturalmente tem um custo menor ao mês, justamente por não incluir a troca dos equipamentos.

Assistência com cobertura de peças

Em uma segunda modalidade, é possível fazer um contrato que inclua a possibilidade da troca de peças, caso haja a necessidade.

Nessa situação, no caso de algum defeito ou constatação de necessidade durante a manutenção em elevadores mensal, há a cobertura sem nenhum custo adicional.

Nessa modalidade pode haver uma diferença significativa de preços em relação a cobertura menor, então é importante analisar a real necessidade de ter um contrato de manutenção nesses termos.

Manutenção preventiva dos elevadores

O que é a manutenção preventiva de elevadores?

A manutenção preventiva de elevadores é uma espécie de ação de monitoramento que garante o bom funcionamento e conservação do equipamento para que, desse modo, ele sempre funcione em condições tão boas de quando foi instalado.

Ela se difere da manutenção corretiva, pois seu foco é prever problemas e minimizá-los com medidas prévias a qualquer problema, enquanto a corretiva só é acionada quando o dano já foi causado.

A importância da manutenção reside no fato de que os desgastes que ocorrem com o decorrer do tempo são naturais e precisam ser reparados em tempo hábil.

Portanto, o objetivo central da manutenção preventiva de elevadores é combater e corrigir qualquer falha que possa deteriorar ou prejudicar o bom funcionamento do equipamento.

Quais são os focos da manutenção preventiva de elevadores?

A manutenção preventiva de elevadores faz muito mais do que evitar acidentes ou corrigir falhas, ela garante uma maior segurança para os usuários, minimiza despesas para o condomínio e potencializa a eficiência do equipamento.

O controle é realizado pela equipe de manutenção — que também será responsável pelo preenchimento atualizado do livro de registros (onde constará todo o histórico de reparos, modificações e avaliações do elevador).

O foco da ação preventiva é reduzir falhas e paralisações não programadas do elevador. Isso porque, as ações corretivas estão necessariamente ligadas a paralisações não programadas.

Plano de manutenção preventiva de elevadores

Os elevadores são sistemas incrivelmente sofisticados e contêm muitas peças que exigem manutenção de rotina para garantir passeios seguros, suaves e ininterruptos para os passageiros.

Esses componentes são divididos por seus locais: a cabine do elevador, o poço do elevador e na casa de máquinas.

A manutenção preventiva comum deve incluir o exame de todas as partes móveis para determinar ajustes e lubrificação apropriados.

A máquina a ser inspecionada inclui o volante – uma polia que gira quando o elevador está em movimento – o motor e seus rolamentos, escovas e o sistema de freio da máquina.

Polias de transmissão e cabos de tração também devem ser rotineiramente inspecionados quanto a deterioração.

A caixa de corrida contém trilhos de guia nos quais a cabina do elevador e o contrapeso funcionam, portas de pavimento, mecanismos de operação e interruptores para equipamentos adicionais de operação e dispositivos de segurança.

A tensão dos cabos de aço requer uma inspeção regular e é um componente vital para garantir que o sistema do elevador seja seguro para os passageiros.

As guias e os conjuntos de rolos devem ser ajustados ou substituídos dependendo de suas condições. A manutenção desses componentes será realizada dentro do poço e fora da cabine do elevador.

O poço localizado na parte inferior do elevador também deve ser examinado, pois ele aloja a polia do cabo e os dispositivos de tensionamento, os amortecedores de contrapeso e os interruptores de limite.

O exame do equipamento localizado no poço do elevador também deve fazer parte de todas as inspeções de manutenção.

Sua limpeza é um pré-requisito, já que os componentes vão ter sua vida útil muito reduzida caso não sejam limpos de acordo.

Infelizmente vemos manutenções que não são bem realizadas. Você pode ver nesta imagem como o poço não está sendo bem cuidado.

Outros itens de manutenção de rotina devem ser claramente indicados em um contrato de manutenção de elevador.

É de se esperar que a maioria da manutenção de rotina de um sistema de transporte vertical seja realizada na casa de máquinas.

As máquinas de tração dos elevadores, o quadro de comando, o limitador de velocidade estão todos tipicamente na casa de máquinas.

A manutenção de rotina incluirá a manutenção dos motores, interruptores, geradores, freios, controles e contatos do sistema.

Outro componente muito importante presente no plano de manutenção preventiva dos elevadores é a porta dos elevadores.

As portas do elevador são alguns dos componentes mais usados ​​e maltratados de um edifício.

Eles são a única parte de um sistema de elevador que se move duas vezes cada vez que um carro atinge um andar desejado.

Além disso, os passageiros batem as portas, impedem que eles se fechem para permitir passageiros adicionais, abrem-nos quando carregam e descarregam cargas.

O abuso e o desgaste das portas do elevador podem fazer com que eles não abram ou fechem corretamente.

Um alinhamento inadequado das portas pode se tornar grave o suficiente para que um desligamento seja inevitável e um acidente se torne possível.

Muitas vezes, os danos às portas de um elevador, inclusive o desalinhamento, estão acima e além do que é coberto por um plano de manutenção preventiva de elevadores padrão e o reparo fica para o proprietário do prédio.

Como escolher uma empresa de manutenção de elevadores?

Com tantas opções no mercado, como descobrir qual é a mais adequada de acordo com as suas necessidades?

É melhor escolher uma empresa de manutenção multinacional como a Thyssenkrupp, a Otis e a Atlas Schindler ou uma empresa de manutenção nacional?

Busque informações sobre a empresa de manutenção de elevadores

Realize uma ampla pesquisa sobre as empresas que você considera contratar para realizar a manutenção de elevadores no seu prédio.

A prestação de serviços desse tipo de empresa é dividida em zonas de atuação. Ou seja, as equipes de manutenção atuam em regiões definidas.

Isso significa que a qualidade de atendimento da mesma empresa pode variar bastante dependendo da região na qual está localizado o seu condomínio.

Sendo assim, busque informações em condomínios próximos ao seu.

Veja o guia que preparei mostrando como escolher uma empresa de manutenção:

◊   Como escolher uma empresa de manutenção de elevadores?

Empresas de manutenção de elevadores

Para te ajudar a escolher uma empresa para atuar na manutenção dos seus elevadores, nós listamos as principais empresas de algumas capitais do Brasil.

Veja mais em:

◊   Empresas de manutenção de elevadores em Belo Horizonte
◊   Empresas de manutenção de elevadores em São Paulo
◊   Empresas de manutenção de elevadores no Rio de Janeiro
◊   Empresas de manutenção de elevadores em Porto Alegre
◊   Empresas de manutenção de elevadores em Salvador
◊   Empresas de manutenção de elevadores em Recife
◊   Empresas de manutenção de elevadores em Brasília

Contrato de manutenção de elevadores

Ao fechar um contrato de manutenção de elevadores, toda atenção deve ser dada aos termos dispostos nele. Seja no primeiro acordo, ou na renovação, as cláusulas precisam ser favoráveis.

Detalhes esclarecidos e valores bem-definidos são alguns dos pontos mais importantes. A transparência é fundamental ao contratar esse tipo de serviço.

Este é o momento em que o condomínio tem maior poder de negociação com a empresa de manutenção de elevador.

Ao firmar um contrato de manutenção de elevadores, é fundamental que o síndico, ou responsável pelo condomínio, esteja atento a cada ponto descrito como obrigações da empresa prestadora do serviço.

Se você quiser saber mais detalhes sobre como deve ser um contrato de manutenção em que traga garantias ao condomínio, veja esse material que preparei:

◊   Contrato de manutenção de elevadores: o que observar ao assinar?

Como fiscalizar a manutenção de uma empresa contratada?

Para garantir a boa execução dos serviços é necessário um gerenciamento capaz de conferir se a conservadora cumpre o que foi estabelecido no contrato.

Para tanto, o síndico precisa se manter atualizado para acompanhar toda a complexidade que envolve esse processo e não ficar refém da empresa contratada.

É de fundamental importância se informar das obrigações e procedimentos da empresa. O controle dos serviços da prestadora é o primeiro passo para garantir uma manutenção de qualidade.

E para averiguar mais de perto os serviços realizados, pode-se providenciar que o zelador ou algum condômino esteja presente durante a execução dos serviços dos técnicos.

Uma maneira de fiscalizar o serviço é analisando a casa de máquinas do elevador. Vá junto com o técnico eme elevadores e veja se há sujeira ou gambiarras.

Nessa imagem você pode ver que a casa de máquinas está sendo usada para outros fins.

Isso demonstra que a manutenção dos elevadores não está sendo bem executada.

Para entender mais a fundo quais as maneiras de fiscalizar a manutenção, veja o post:

◊   Como Avaliar se a Manutenção de Elevadores foi Feita Corretamente?

Outra alternativa rápida é contratar um profissional da área. Um consultor independente realiza essa análise em uma visita ao prédio. Feita a avaliação ele faz as recomendações para direcionar o condomínio na situação encontrada.

Saiba mais em:

◊   Consultoria em Elevadores: O que é e como ela pode ajudar?

Livro de ocorrência dos elevadores

O livro de ocorrência dos elevadores é um livro obrigatório em que se anota todos os consertos, serviços, reparos, manutenções preventivas realizadas nos equipamentos de transporte de um edifício.

Sua função é documentar os serviços que estão sendo realizados pela empresa de manutenção.

É necessário que os serviços sejam minuciosamente descritos no documento, caso contrário eles não estarão documentados.

O §2º do artigo 9º da Lei 7.647/99 do município de Belo Horizonte, dispõe que cada elevador terá seu próprio livro, onde o responsável pela manutenção deve anotar a data da realização da atividade, as peças substituídas, os defeitos constatados, as providências tomadas e demais serviços realizados.

Para entender qual a maneira correta de preencher o livro de ocorrência dos elevadores, veja em:

◊   Livro de ocorrência dos elevadores: Usando da maneira correta.

Conclusão

Como você pode ver, a manutenção é a parte principal para que os elevadores funcionem da maneira correta e segura.

Sem uma manutenção adequada, os equipamentos ficam sujeitos a falhas de funcionamento mais frequentes, gerando um gasto adicional ao condomínio.

Além do risco de acontecer um acidente.

Como administrador do elevador e contratante da empresa de manutenção, você precisa exigir que os serviços firmados em contrato sejam cumpridos.

Espero que esse material tenha te ajudado. Caso tenha alguma dúvida ou alguma sugestão, fique à vontade em comentar aqui embaixo. Será um prazer te responder.

Um grande abraço!