Assim como todos nós seguimos a Constituição, os moradores de um condomínio devem seguir a Convenção de Condomínio.
Nesse post vamos esclarecer o que é a convenção de condomínio, como deve ser feita e quais as suas atribuições. Vamos lá!
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O que é a Convenção de Condomínio?
A Convenção de Condomínio é um conjunto minucioso de normas, que trata sobre aspectos básicos da gestão do condomínio.
A convenção deve servir de guia para que o síndico faça uma boa administração do condomínio. É recomendado inclusive um advogado na elaboração deste documento, dada sua importância.
Se nós pensarmos em uma hierarquia de leis, acima está a Constituição Federal, seguida pelo Código Civil, onde está presente a lei 4591/64 – também conhecida como lei do condomínio – que estabelece as normas dos condomínios.
Por fim, está a convenção de condomínio e o regimento interno do condomínio.
Veja mais em:
◊ Regimento Interno do Condomínio: As 5 Principais Dúvidas dos Síndicos
Portanto, um ponto imporatante é que, na convenção de condomínio, não podem existir regras que contrariem as Leis Municipais, Estaduais e Federais.
Como é feita a convenção de condomínio?
A convenção de condomínio é, geralmente, criada pela construtora e aprovada pelos condôminos na primeira assembleia.
Nessa assembleia inicial também se elege o primeiro síndico.
Veja tudo sobre o assunto em:
◊ Síndico: Saiba Absolutamente Tudo Sobre a Função
A convenção deve ser inscrita no Registro de Imóveis para que tenha validade para não-condôminos. Caso não seja, terá validade apenas para os condôminos.
Para mudanças posteriores, é necessário a assinatura de 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.
Muitos acham que este documento é fácil de ser redigido e acabam usando modelos na internet, mas é importante a presença de um advogado nesse momento. Administradoras de condomínios também estão aptas para preparar a convenção de condomínio.
O que é estipulado na convenção de condomínio?
Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deve conter:
A discriminação das partes
- Deve estar descrito quais são as partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
Você sabe o que é um Condomínio Edilício?
◊ Condomínio Edilício: Entenda de Uma Vez Por Todas
O destino das diferentes partes e seu modo de uso
- Determinação do fim que as propriedades se destinam (residencial ou comercial)
- Distribuição de vagas na garagem
- Uso de piscina, salão de festas, etc.
- Determinação do modo de uso dos itens coletivos e serviços comuns
Encargos
- Despesas comuns do condomínio
- Conservação, manutenção
- Remuneração de funcionários
- Determinação do modo de divisão das despesas
- Forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
- A forma de contribuição para constituição de fundo de reserva
Atribuições do Síndico e do Conselho Consultivo
- Definição das suas competências
- Remuneração
- Destituição
- O modo de escolher
- O numero de membros (Conselho Consultivo)
- Definição do Subsíndico
O modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos
- Detalhamento dos diferentes tipos de reuniões da assembleia no condomínio
- Determinação da obrigatoriedade ou não de firma reconhecida nas procurações
- Regras de convocação de assembleia
- O quorum para os diversos tipos de votações;
- A forma e o quorum para as alterações de convenção;
Regimento Interno
- A forma e o quorum para a aprovação
Sanções
- Regras a respeito da cobrança dos inadimplentes
- Detalhamento sobre a multa e juros de inadimplência
- Explicitar casos em que o condômino pode ser multado sem advertência prévia
- Prazos para entrar com ações judiciais
Nesse post foi possível entender como a convenção de condomínio é essencial para que problemas futuros possam ser evitados da melhor maneira.
O síndico deve estar atento a convenção do condomínio, que será o seu guia para uma excelente gestão.
E essa é uma questão fundamental para que tudo siga em ordem no seu condomínio. Por isso preparei um post, onde mostro os principais pontos para se fazer uma excelente gestão no condomínio.
Tenho uma convenção de condomínio de 1988 agora o que preciso fazer após a mudança de quase todos os condôminos ??
Olá Rafaela,
Caso a convenção do condomínio existente não eteja de acordo, ou até mesmo obsoleta, é interessante organizar uma assembleia de condomínio para formularem uma nova convenção de condomínio. A presença de um advogado pode ser interessante para essa reformulação.
Um grande abraço!