Você sabe como lidar com inadimplência em condomínio?

Em um período de crise como o que estamos vivendo, equilibrar todas as contas é uma tarefa cada vez mais difícil — e isso tem reflexo direto na administração condominial.

Nesse contexto, é recorrente que alguns moradores deixem de pagar a taxa mensal e, consequentemente, aconteça a inadimplência em condomínio.

Como bem sabemos, para manter o bom funcionamento e o condomínio conseguir quitar todas as contas, os moradores precisam cumprir as suas obrigações.

Quando um desses residentes do prédio deixa de cumprir com as suas responsabilidades, os custos tendem a aumentar para os demais.

O resultado disso é que com contas mais altas, o número de inadimplentes tende a crescer, gerando um círculo vicioso.

E o síndico e moradores se perguntam, como resolver a inadimplência em condomínio?

Para lhe ajudar a lidar com as contas atrasadas, elaboramos este guia.

Ele destacará a importância dos pagamentos em dia e listará uma série de ações para você colocar em prática, mostrando como acabar com inadimplência em condomínio.

Separei da seguinte forma:

• O que diz a Lei sobre a inadimplência em condomínio?
• Consequências da inadimplência em condomínio
• Como acabar com a inadimplência em um condomínio
• O primeiro passo que um morador inadimplente deve tomar
• Penalidades que o condomínio pode aplicar em um morador inadimplente
• O síndico pode dar desconto na dívida total do inadimplente?
• Condômino inadimplente pode participar de assembleia?
• O morador inadimplente pode ser síndico?
• O condomínio pode divulgar as unidades inadimplentes?

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O que diz a Lei sobre a inadimplência em condomínio?

De acordo com Código Civil do Condomínio:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;

1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Art. 1.335. São direitos do condômino:

III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Consequências da inadimplência em condomínio

Dentre as principais consequências da inadimplência em condomínio, temos:

• Pode sofrer uma ação judicial de cobrança:
• O morador terá que pagar juros e multas;
• O morador inadimplente poderá ter parte de sua conta bancária e inclusive o próprio imóvel penhorados, se não fizer o pagamento dentro do prazo de três dias.
• Se o juiz dê ganho de causa ao condomínio, o devedor terá de pagar o valor estipulado em até três dias;

O prazo dado a um morador inadimplente é de 30 dias.

Isso pode variar de acordo com a convenção do condomínio, podendo chegar a até 90 dias.

O valor dos juros e o prazo podem variar de acordo com o estipulado na convenção do condomínio, mão podendo passar de 2%.

Se o morador não pagar o que deve dentro do período previsto pela convenção, o condomínio tem o direito de entrar com uma ação de cobrança judicial.

Caso o morador perca, o morador deverá pagar em até 3 dias ou a quantia será penhorada em sua conta bancária e repassada para o condomínio.

Caso o morador não tiver o dinheiro em conta, seu imóvel vai a leilão.

Como acabar com a inadimplência em condomínio

1ºPasso: Tenha as regras claras quanto a inadimplência

Caso a convenção do seu condomínio não traz regras claras sobre como proceder em caso de inadimplência, é necessário convocar uma reunião de assembleia.

Assim os condôminos participam do processo de definição das penalidades. É importante que todos os moradores conheçam e concordem com as medidas estabelecidas.

Devem ser decididas questões como:

• Com quantas mensalidades atrasadas será feita uma notificação?
• E uma cobrança judicial?
• Qual o valor do juros cobrado pelo atraso?

Acima de tudo, é importante que o condomínio tenha um fundo de reserva.

Essa é uma conta que pode aliviar a barra do condomínio em situação de inadimplência.

Em momentos de crise, é fundamental ter caixa para cobrir despesas como reparos e serviços emergenciais.

Mas lembre-se que a quantia retirada do fundo de reserva precisa ser devolvida o quanto antes!

2ºPasso: Fique de olho na dívida

A inadimplência em condomínio é um dos maiores sinais de que a crise tem prejudicado a qualidade de vida de inúmeros lares brasileiros.

Com dívidas maiores do que o salário permite pagar, a taxa mensal do condomínio tem, em muitos casos, seu pagamento postergado ou suspenso.

Quando um condomínio chega a um alto índice de falta de pagamento, fica ainda mais complicado manter os serviços necessários para que tudo fique em ordem.

Desse modo, não há outro recurso senão aumentar a taxa, cobrir a quantia faltante e fechar as contas.

Pensando nisso, preparamos um texto que pode te ajudar a melhorar a gestão do condomínio:

◊   Como Fazer uma Excelente Gestão de Condomínio?

As dívidas devem ser administradas pelo síndico, pois podem se transformar em uma bola de neve caso nenhuma ação seja tomada.

3ºPasso: Entenda a inadimplência em condomínio

É papel do síndico, em muitos condomínios, fazer a cobrança dos inadimplentes.

Vale lembrar que a evolução das dívidas deve ser acompanhada, constantemente, de forma que os moradores que pagam em dia não sejam prejudicados pelos que não pagam.

Converse com o devedor e tente entender os motivos pelo quais o pagamento não foi efetuado no prazo.

Ao adquirir grandes dívidas, como um carro novo, por exemplo, é comum que o condomínio seja deixado de lado.

Nessas situações, cabe a utilização de uma abordagem mais direta (sempre educada) e, em casos extremos, o acionamento da justiça.

Entretanto, para casos onde o morador está enfrentando dificuldades mais sérias, o importante é ser ágil para reconhecer a situação.

Propor um acordo ou parcelamento, o qual auxilie as duas partes pode ser uma solução.

Na sequência, falaremos sobre algumas ações preventivas para a combater a inadimplência em condomínio. Confira!

4ºPasso: Organize um plantão de pagamento

Se a inadimplência em condomínio já está instaurada no condomínio, o ideal é que o síndico organize um plantão.

Juntamente à administradora e um funcionário especializado, você pode ouvir e conversar com os inadimplentes sobre os pagamentos atrasados.

Benefícios podem ser concedidos, como o parcelamento da dívida, desde que as possibilidades tenham sido aprovadas em assembleia.

O plantão de pagamento é uma alternativa válida, principalmente, para condomínios grandes.

Cabe ressaltar que uma das melhores épocas para esse tipo de plantão é no fim do ano, quando muitos moradores recebem o décimo terceiro salário.

Consequentemente, têm margem maior para pagar os atrasos no condomínio — principalmente se houver uma boa oportunidade.

5ºPasso: Facilite o pagamento

A ideia principal é que o pagamento do condomínio seja fácil de efetuar. Uma boa opção para isso é o Débito Direto Autorizado (DDA), um tipo de pagamento automático.

Para colocar essa medida em prática, o morador deve cadastrar-se no seu banco e, em seguida, solicitar para a administradora o envio dos dados para instituição financeira.

Outra ação que pode parecer bem simples, porém funcional, é o serviço de segunda via de boletos pelo site da administradora.

Dessa maneira, quem perder o boleto consegue imprimi-lo ou mesmo efetuar o pagamento da conta sem precisar entrar em contato com a administração.

Também é muito importante que o morador tenha prazos para pagar sua conta. Por isso, quanto antes ele receber o boleto, mais rápido ele poderá efetuar o pagamento.

O ideal é que em, pelo menos, dez dias antes do vencimento, o condômino já esteja com seu boleto em mãos.

6ºPasso: Envolva e conscientize os moradores

Um fator de suma importância para manter as contas do condomínio em dia é fomentar o entendimento de todos os moradores no que se refere ao funcionamento do setor financeiro.

Desse modo, eles entenderão, de maneira mais detalhada, como o dinheiro das taxas pagas é utilizado e a razão de ser tão importante manter as contas em dia.

Para ajudar nessa tarefa, uma boa medida é a promoção de campanhas de incentivo à educação financeira, além, é claro, das de pagamento de contas atrasadas.

Os devedores, geralmente, são aqueles que tiveram que privilegiar certas contas em detrimento de outras, por problemas no orçamento familiar.

Nessas campanhas, será importante explicar, por meio de reuniões, e-mails, panfletos ou folders, do que se trata a taxa condominial e quais são suas aplicações dentro do condomínio.

Outro ponto importante é que, quando um morador atrasa o pagamento, são os demais que têm que arcar com esse desajuste até que a situação seja regularizada.

Dessa maneira, todos perceberão como é fundamental a colaboração coletiva para que a vida no condomínio seja de maior qualidade para todos.

7ºPasso: Agilize as cobranças

A administradora deve agir com rapidez, logo após o vencimento do boleto, enviando uma carta amigável, juntamente a um novo boleto.

Dessa maneira, haverá possibilidade para os que se esqueceram do pagamento, efetuá-lo o mais rápido possível.

Caso esse boleto também vença, a empresa poderá enviar novamente uma carta, dessa vez deixando bem claro o referido débito em aberto.

Além das administradoras, empresas especializadas no serviço de cobrança são uma alternativa.

O próprio síndico pode optar por contratar esse serviço diretamente, caso a administradora do condomínio não ofereça essa função.

O primeiro passo que um morador inadimplente deve tomar

Se você é um morador que está buscando uma solução para as dívidas, o primeiro passo a se fazer é avisar o síndico e a administradora de condomínio sobre a sua situação, o mais rápido possível.

Assim você já mostra ao condomínio que pretende quitar o que está em dívida, além de não pegar o condomínio de surpresa.

Tentar renegociar a dívida é uma saída, que explico mais abaixo.

Quais as punições permitidas aos inadimplentes?

As punições aos inadimplentes é algo que gera muitas dúvidas, tanto aos síndicos quanto aos devedores.

Separei aqui algumas medidas que são comumente utilizadas em condomínios.

• Multa de 2% e juros de até 1% ao mês – ou conforme a convenção determinar -correspondentes às taxas em atraso (De acordo com o Código Civil, multa pós vencimento superior a 2% não é permitida)
• Proibição de votar e ser votado em assembleias.

Com o Novo Código de Processo Civil, as cobranças estão mais rígidas.

Hoje, um processo de execução deve demorar no máximo um ano e meio, quando não é resolvido nos 30 primeiros dias.

Em relação a penhora do imóvel, é possível que aconteça, mas essa é a última medida a ser tomada em uma ação judicial.

Não é sempre que o bem penhorado é o imóvel. Caso o devedor disponha de outros bens, como automóveis, também é possível leiloá-los.

Nessas situações, o devedor que for condenado no Tribunal de Justiça deverá pagar as despesas condominiais conforme o estipulado pelo juiz em até três dias.

Quanto a proibição de áreas de lazer, exposição do nome dos inadimplentes e até o corte de água via hidrômetro são pontos mais complicados. 

Existem chances do inadimplente ter ganho de causa caso uma dessas medidas sejam tomadas, então é bom ter bastante cuidado antes de executa-las.

E o síndico pode dar desconto na dívida total do inadimplente?

Outro ponto complicado é de dar desconto para o pagamento de uma dívida.

Dar desconto a dívida total do inadimplente é prejudicar os moradores que tem suas contas pagas em dia.

O síndico não tem autoridade para dar descontos sobre dívidas do condomínio, ficando sujeito a arcar com o prejuízo que causou ao condomínio.

Então como renegociar a dívida?

A dívida é do condomínio e não do síndico, então, para haver uma renegociação dos valores, será necessário levar em assembleia.

Sendo aceito em assembleia poderá ser realizada a renegociação.

Aos síndicos e administradoras, uma saída é o parcelamento da dívida.

Caso não seja possível a negociação da dívida, a saída será por vias judiciais.

Condômino inadimplente pode participar de assembleia?

Volto a citar o que diz o Código Civil do Condomínio:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Como você pode ver, o condômino só pode votar em assembleia estando quite.

Então ele até pode estar presente na reunião, mas não tem direito ao voto.

O morador inadimplente pode ser síndico?

O condômino inadimplente, de acordo com o Art. 1.348 do Código Civil, não pode ser síndico do condomínio, uma vez que não cumpre com os deveres a ser cumpridos.

Está presente no Art. 1.335 do Código Civil a proibição da participação de condôminos inadimplentes de votar e participar de assembleia do condomínio.

Dessa maneira o morador inadimplente não pode ser síndico, além de ser vetada sua participação na votação para síndico.

Art. 1.348. Compete ao síndico: cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

Art. 1.335. São direitos do condômino: (…) III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Existem alguns advogados que dizem que, em última instância, não seria proibido um morador inadimplente ser síndico.

Afirmam que no Código Civil do Condomínio está determinado que ele não pode votar, mas nada diz sobre ser eleito pelos moradores.

O condomínio pode divulgar as unidades inadimplentes?

Fazer uma lista enumerando quem está inadimplente com o condomínio em locais como elevador e quadro de avisos não é recomendado.

Essa ação pode ser interpretada como dano moral ao condômino, e assim o condomínio ter chances de receber um processo.

A mesma regra vale também durante a assembleia.

Na reunião, a lista pode ser apresentada e informada, mas sempre se referindo às unidades, e não ao nome do devedor.

Mais uma última dica…

Quando a situação fica muito apertada no condomínio e não se tem previsão para o pagamento das dívidas, é necessário um corte dos gastos excessivos para caber no bolso dos adimplentes.

Por isso separei 6 maneiras para conseguir atingir esse objetivo.

Muitos síndicos já usaram essas estratégias para conseguir diminuir as contas do condomínio e acredito que isso pode te ajudar bastante.

Para conseguir diminuir os altos custos do condomínio, veja esse material:

◊   Redução de Custos no Condomínio: 6 Dicas Para Atingir Esse Objetivo

Gostou das dicas para lidar com a inadimplência no seu condomínio? Espero que as dicas sejam úteis para o seu condomínio!