Como avaliar se a manutenção de elevadores foi feita corretamente?

Uma manutenção adequada dos elevadores de um condomínio é fundamental para garantir o bom funcionamento — e conservação — deles.

Além disso, esse cuidado permite que os elevadores do edifício estejam sempre de acordo com as regras de segurança vigentes, o que, por consequência, minimiza os riscos de acidentes.

Um dos erros mais recorrentes entre síndicos e demais responsáveis pela administração e contratação de empresas de manutenção de elevadores é a busca por economia a curto prazo em detrimento da qualidade da manutenção.

E é isso que realmente traz economia consistente a longo prazo.

Em outros casos, pela falta de conhecimento sobre o assunto, há também o risco de que o orçamento seja comprometido por gastos relacionados a modificações desnecessárias.

Nós já auxiliamos vários condomínios que tinham problemas intermináveis com os elevadores, que geravam medo e insegurança aos moradores e usuários.

Uma situação muito delicada e que, infelizmente, vemos acontecer em vários condomínios.

Mas com essas ações que vamos te mostrar, hoje tem equipamentos funcionando muito bem.

Por esse motivo (e também por outros que apresentaremos ao longo do artigo), reunimos, na sequência, algumas maneiras sobre como avaliar a manutenção de elevadores do seu condomínio, como é feita a manutenção de elevadores e se está sendo realizada adequadamente.

Vamos lá!

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Avalie o atendimento da empresa de manutenção de elevadores

A melhor maneira de verificar a qualidade de um serviço que lhe é prestado é tendo um conhecimento geral do que deve ser feito.

Em outras palavras: é importante que você tenha pelo menos uma noção das responsabilidades da empresa de manutenção.

Para começar, avalie a frequência com que a empresa contratada envia profissionais para realizar check-ups dos elevadores instalados.

Para cada visita mensal do técnico em elevadores, veja em quanto tempo ele realiza o serviço de manutenção preventiva (ajustes de componentes, troca de óleo, limpeza dos equipamentos…).

Em um elevador pequeno, de 4-5 andares, o técnico precisa passar na casa de máquinas e em todos os andares checando os componentes.

Ou seja, ele precisa de pelo menos 1 hora no edifício para fazer um bom acompanhamento.

E o que vemos no mercado são técnicos responsáveis por tantos elevadores que não tem tempo suficiente para realizar a manutenção preventiva adequada.

Dica: Se não puder acompanhar o técnico de elevador, peça ao zelador observar mais de perto. Isso já mostra que o edifício está atento ao serviço de manutenção dos elevadores.

Se o seu prédio não tem zelador mas tem porteiro ou portaria digital, peça para que anote a hora de entrada e saída do técnico.

Conferir o tempo que o técnico fica realizando a manutenção é um primeiro passo para avaliação do serviço que está sendo prestado.

Outro ponto importante é verificar a agilidade com que as chamadas de emergência (quando realizadas) são atendidas e solucionadas.

Caso você, felizmente, nunca tenha tido que fazer uma chamada de emergência, pode começar averiguando a prestação desse serviço em outros prédios que contratam a mesma empresa.

Conheça bem o contrato com a empresa de manutenção

Embora não seja responsabilidade do síndico (ou do responsável por contratar a assistência técnica de elevadores) ter conhecimentos técnicos sobre o funcionamento dos elevadores, é de extrema importância que esse indivíduo tenha ao menos uma noção geral acerca do serviço que lhe está (ou deveria estar) sendo prestado.

Diferente do que se pensa, os contratos de manutenção de elevador não são padrões.

Eles podem ter bastante variações que, quando bem realizados, protegem e dão garantias ao condomínio.

Além disso, a empresa de manutenção de elevadores deve seguir, invariavelmente, as normas de manutenção e de condições mínimas da instalação, garantidas legalmente pelo Código de Defesa do Consumidor.

Veja como fazer um excelente contrato de manutenção de elevadores em:

◊   Contrato de Manutenção de Elevadores: O que Observar ao Assinar?

Conhecendo o contrato, você terá mais autonomia e conhecimento para garantir que esse compromisso esteja sendo cumprido.

Certifique-se de que os registros de manutenção estejam em dia

Uma manutenção eficiente e transparente deve estar bem documentada, especificando o que foi feito no elevador: como, quando e por quê.

Para tanto, existe um livro obrigatório, que todo prédio deve manter, que é o livro de ocorrências do elevador.

Saiba mais neste post:

◊   Livro de Ocorrências do Elevador: Você Sabe Qual a Sua Importância?

A sua responsabilidade, como administrador do edifício, será certificar-se de que os registros de manutenção do elevador estejam sendo sempre atualizados pela empresa de manutenção, que é a encarregada de manter o registro em dia.

Essa medida será essencial, tanto para o controle da própria administração do condomínio sobre a situação dos elevadores quanto para comunicação com a empresa de manutenção.

Além disso o condomínio se certifica dos serviços que estão, de fato, sendo prestados.

Exija um serviço de alta qualidade

Um atendimento atencioso é o mínimo que se pode esperar de uma empresa contratada, não é verdade?

No entanto, é preciso entender que apenas cordialidade e simpatia por parte dos atendentes e técnicos que visitam o edifício não caracterizam, de fato, um atendimento de qualidade.

Logo, além de conhecer bem o seu contrato, como mencionamos anteriormente, cobre prazos de resolução das demandas exigidas à empresa e avalie o cuidado dela com o maquinário.

Na medida do possível, tente você mesmo, ou peça alguma outra pessoa do prédio que tenha mais experiência com máquinas, avaliar em que condições são deixados os elevadores após o atendimento.

Para isso, vale fazer uma visita na casa de máquinas junto com o técnico.

Por exemplo, tente ver indícios simples da qualidade do serviço, veja se nenhuma espécie de “gambiarra” está feita, se a fiações estão à mostra e se as instalações parecem estar sendo limpas regularmente.

Aqui está uma casa de máquinas bem cuidada:

E aqui você pode ver uma casa de máquinas que não está sendo bem cuidada:

Entulho e gambiarras são indícios fortíssimos de uma manutenção mal realizada.

Afinal, um serviço de qualidade é seu direito. Exija-o!

Cobre ação preventiva da empresa de manutenção

Sabe aquele velho ditado do barato que sai caro?

Pois é, quando o assunto é manutenção de elevadores, não se esqueça nunca de que o caro pode representar até mesmo fatalidades, como acidentes sérios e perda de vidas.

Por isso, a função da empresa de manutenção deve ser a de sempre oferecer ações preventivas. Isso porque, mantendo o elevador em perfeitas condições, reduz-se a praticamente zero o risco de acidentes.

Além, é claro, da diminuição de gastos elevados — e desnecessários, caso não haja ação preventiva — para o condomínio e, consequentemente, para os moradores.

Uma boa manutenção engloba o ajuste dos componentes mecânicos do elevador, que garantem, por exemplo, que as portas dos pavimentos fechem sempre sem colisões e travamentos, que acarretaram em desgastes prematuros.

Ou a lubrificação de componentes da máquina, guias, manutenção dos cabos de tração, que estendem em muito a vida útil destes componentes.

A falta de lubrificação ou excesso de lubrificação dos cabos de tração (como você pode ver acima), diminuem a sua vida útil, gerando maiores gastos para o condomínio.

Logo, descuidos em aspectos como esses também podem representar falhas de funcionamento que podem atrapalhar todo o fluxo de pessoas no edifício.

Saiba mais em:

◊   Manutenção Preventiva de Elevadores: Saiba Por Que Exigi-la

Não se esqueça de que custos para reparo de danos e chamadas de emergência por travamentos ou quebras são muito maiores do que as correções preventivas — isso sem falar no quanto essas chamadas prejudicam o fluxo de pessoas dentro de um edifício.

Como é feita a manutenção de elevadores?

Os elevadores são sistemas incrivelmente sofisticados e contêm muitas peças que exigem manutenção de rotina para garantir passeios seguros, suaves e ininterruptos para os passageiros.

Esses componentes são divididos por seus locais: a cabine do elevador, o poço do elevador e na casa de máquinas.

A manutenção preventiva comum deve incluir o exame de todas as partes móveis para determinar ajustes e lubrificação apropriados.

A máquina a ser inspecionada inclui o volante – uma polia que gira quando o elevador está em movimento – o motor e seus rolamentos, escovas e o sistema de freio da máquina.

Polias de transmissão e cabos de tração também devem ser rotineiramente inspecionados quanto a deterioração.

A caixa de corrida contém trilhos de guia nos quais a cabina do elevador e o contrapeso funcionam, portas de pavimento, mecanismos de operação e interruptores para equipamentos adicionais de operação e dispositivos de segurança.

A tensão dos cabos de aço requer uma inspeção regular e é um componente vital para garantir que o sistema do elevador seja seguro para os passageiros.

As guias e os conjuntos de rolos devem ser ajustados ou substituídos dependendo de suas condições. A manutenção desses componentes será realizada dentro do poço e fora da cabine do elevador.

O poço localizado na parte inferior do elevador também deve ser examinado, pois ele aloja a polia do cabo e os dispositivos de tensionamento, os amortecedores de contrapeso e os interruptores de limite.

O exame do equipamento localizado no poço do elevador também deve fazer parte de todas as inspeções de manutenção.

Aqui você pode ver um poço que está muito bem cuidado.

Sua limpeza é um pré-requisito, já que os componentes vão ter sua vida útil muito reduzida caso não sejam limpos de acordo.

Peça para o técnico do elevador mostrar como está a situação do poço do elevador.

Como você pode ver, esse poço está sendo muito mal cuidado.

Óleo e sujeira no chão do poço são indicativos do serviço que está sendo realizado (ou deixando de ser feito).

Outros itens de manutenção de rotina devem ser claramente indicados em um contrato de manutenção de elevador.

É de se esperar que a maioria da manutenção de rotina de um sistema de transporte vertical seja realizada na sala de máquinas.

As máquinas de tração dos elevadores, o quadro de comando, o limitador de velocidade estão todos tipicamente na casa de máquinas.

A manutenção de rotina incluirá a manutenção dos motores, interruptores, geradores, freios, controles e contatos do sistema.

Outro componente muito importante presente no plano de manutenção preventiva dos elevadores é a porta dos elevadores.

As portas do elevador são alguns dos componentes mais usados ​​e maltratados de um edifício.

Elas são a única parte de um sistema de elevador que se move duas vezes cada vez que a cabine atinge um andar desejado.

Além disso, os passageiros batem as portas, impedem que eles se fechem para permitir passageiros adicionais, abrem-nos quando carregam e descarregam cargas.

O abuso e o desgaste das portas do elevador podem fazer com que eles não abram ou fechem corretamente.

Um alinhamento inadequado das portas pode se tornar grave o suficiente para que um desligamento seja inevitável e um acidente se torne possível.

Muitas vezes, os danos às portas de um elevador, inclusive o desalinhamento, estão acima e além do que é coberto por um plano de manutenção preventiva de elevadores padrão e o reparo fica para o proprietário do prédio.

Se quiser entender mais sobre o plano de manutenção preventivo dos elevadores, clique aqui:

◊   Qual deve ser o plano de manutenção preventiva de elevadores?

Busque o apoio de consultorias técnicas para elevadores

Uma das maiores dificuldades em avaliar se os serviços de manutenção dos elevadores estão sendo feitos corretamente é o próprio conhecimento técnico necessário para isso.

Fiações expostas e aparente falta de cuidado com o maquinário são indícios de que a manutenção prestada está deficiente.

Fiações expostas na casa de máquinas do elevador    

Entretanto, a montagem dos componentes do elevador se estende para diversos espaços do prédio.

As condições específicas de sua montagem, manutenção e segurança só podem ser avaliadas por um profissional especializado com tempo disponível para inspeção e testes.

Inúmeras vezes já vimos elevadores com vários problemas de funcionamento pois a manutenção preventiva não estava sendo feita de acordo.

Erros que acabam gerando medo e insegurança nos moradores e usuários dos elevadores.

Por isso, caso seu condomínio esteja passando por problemas com os elevadores, uma excelente alternativa pode ser através de uma avaliação dos elevadores.

Se você acha que uma análise técnica do estado dos elevadores pode ajudar seu condomínio, clique aqui. 

Você irá receber uma ajuda altamente especializada, sem custos.

É só utilizar este link aí em cima, e você estará muito mais perto de resolver o problema dos moradores do seu prédio da melhor forma possível.

Muitas vezes, a melhor forma de o condomínio fazer essa verificação é pela contratação de um profissional ou empresa, independente ao contrato de manutenção, com especialização para fazer esse tipo de análise em prol do condomínio.

A análise de um consultor vai ajudar a avaliar a real situação das instalações dos elevadores.

Essa análise também estimulará a melhora da qualidade da prestação de serviços oferecida pela empresa de manutenção de elevadores contratada.

E então, entendeu como avaliar se a manutenção de elevadores do seu edifício está sendo feita adequadamente?

Espero que esse material tenha te ajudado. Um grande abraço!