Manutenção de condomínio: 10 coisas que você jamais pode esquecer!

A manutenção de condomínio é extremamente importante para sua conservação e bom funcionamento. Manutenções periódicas podem evitar grandes gastos e principalmente acidentes. Nesse artigo vou te mostrar quais são as 10 coisas que você não pode esquecer em sua gestão, assim você terá boas noções da manutenção em prédios.

Qual a responsabilidade do síndico na manutenção de condomínio?

Cabe ao síndico garantir que todos os serviços de manutenção de condomínio estão devidamente contratados e sendo executados. Em caso de acidente e for comprovado que não houve contratação do serviço de manutenção, o síndico pode responder judicialmente. O síndico é o representantge legal do condomínio, então é seu dever zelar pela qualidade e bom funcionamento dos equipamentos e instalações do condomínio. A manutenção preventiva predial é a melhor forma de evitar acidentes e eventuais custos extras no orçamento do condomínio.

Plano de manutenção de condomínio

Separei as 10 principais partes do condomínio que você deve ficar atento com a manutenção. Vamos lá!

Elevadores

A manutenção dos elevadores é obrigatória para edifícios residenciais e comerciais. Ela só não é obrigatória para residências unifamiliares. A manutenção dos elevadores é realizada mensalmente por um técnico em elevadores que irá fazer os ajustes, troca de óleo e lubrificação. O síndico tem uma grande responsabilidade na escolha de uma empresa de manutenção adequada, no momento de definir o contrato com a empresa de manutenção e também na fiscalização do serviço que está sendo realizado. Um bom serviço de manutenção dos elevadores visa principalmente a segurança dos passageiros. Preparei um material mostrando qual deve ser o plano de manutenção de um elevador, veja aqui: ◊   Qual deve ser o plano de manutenção preventiva de elevadores? Manual do Síndico: Um manual gratuito para o seu condomínio sempre saber o que fazer com o elevador. Baixe agora!

Sistemas de Segurança

Portões, alarmes e interfones devem estar sempre em bom funcionamento, para que não se tenha maiores problemas em momentos de emergência. É bom ter um contrato com uma empresa que garanta o atendimento rápido e a manutenção desses sistemas. Afinal, quando esses aparelhos não funcionam, a segurança do condomínio fica comprometida.

Estrutura das construções

Nessa grande análise realizada, pontos importantes das instalações do condomínio são observados:

• vigas de sustentação;
• paredes;
• escadas;
• área do estacionamento;
• estrutura do elevador;
• áreas de lazer e vários outros pontos.

Há momentos certos em que a inspeção deve ser realizada. A primeira dela deve acontecer assim que o projeto é entregue pela construtora. Após isso, é importante seguir uma recomendação que faz com que esse intervalo varie de acordo com a idade da construção.

• os condomínios recentes, com até 20 anos, devem realizar a inspeção predial de 5 em 5 anos;
• em condomínios de 21 a 30 anos a inspeção deve ser a cada 3 anos;
• nos condomínios de 31 a 50 anos a necessidade de inspeção é a cada 2 anos;
• se o condomínio já passou dos 50 anos, a inspeção deve ser anual.

Instalações Elétricas

Esse tipo de manutenção é feito de forma periódica — o ideal é uma vez por ano —, e é responsável por prever e evitar que problemas relacionados com a afiação do prédio aconteçam e que colocam em risco a segurança e o fornecimento de luz para os moradores. Além disso, a manutenção feita de forma prévia significa economia para o condomínio, já que grande parte do alto custo nas contas de energia se dá pela falta de manutenção nas fiações ou desgastes em partes importantes do sistema elétrico. Esse tipo de manutenção pode, ainda, ser feito de forma indireta por meio das assembleias com os moradores, nos quais o síndico e os moradores averiguam em conjunto como andam os valores relacionados a energia e se existe algum aumento nesse gasto sem motivo aparente, o que pode significar o surgimento de algum problema ou desgaste. Outro profissional que deve estar inserido no processo de manutenção do condomínio é o zelador, já que ele é comumente responsável por verificar a integridade dos componentes da rede elétrica e hídrica do condomínio. É importante deixar claro que qualquer problema ou anormalidade encontrada deve ser reportada rapidamente para o síndico ou superior responsável. A vida útil dos circuitos elétricos podem chegar até 30 anos, dependendo de como foi feita sua instalação e manutenção. As inspeções completas são recomendadas de 5 em 5 anos para edifícios mais antigos e de 10 em 10 anos para edifícios novos. Para entender mais sobre os cuidados com a rede elétrica do condomínio, recomendo que veja esse material que preparei: ◊   Instalação elétrica em condomínio: por que é importante estar atento?

Piscina

A filtragem deve ser feita diariamente. O controle do cloro, a cada dois dias. O controle do PH da água duas vezes por semana. Já a aspiração, a lavagem das bordas e a retro lavagem do filtro devem ser realizadas uma vez por semana. A clarificação e a decantação devem ser feitas sempre que necessário. Se o zelador for o responsável pela limpeza da piscina, mantenha-o informado sobre o assunto, e siga sempre as recomendações dos fabricantes quanto ao armazenamento e manuseio dos produtos.

Extintores

Este serviço pode ser preventivo ou corretivo e, obrigatoriamente, deve ser realizado por empresa registrada junto ao Inmetro. A manutenção é realizada em 3 níveis: preventivo, preventivo e corretivo e revisão total. Hidrantes e extintores devem ser revisados e recarregados anualmente, contados a partir da última manutenção. Este intervalo poderá ser reduzido se estiver submetido a condições severas ou adversas, ou ainda se for indicado por uma inspeção técnica.

Instalações de gás

Mudança brusca no valor da conta é sinal de vazamento. É importante conscientizar os moradores a verificar as contas e o aparecimento de cheiro estranho. A cada ano um técnico habilitado deve verificar todo o sistema. A emissão de um laudo e da ART é muito importante.

Caixa d’água

A frequência de limpeza de caixa d’água, de acordo com a legislação, deve ser feita de 6 em 6 meses ou após consertos na rede interna de água. Esse período é determinado por leis municipais, sendo o síndico o responsável por cuidar da limpeza e manutenção. A higienização da caixa d’água, assim como sua manutenção, são medidas importantes para garantir que a água do seu condomínio seja apropriada ao uso dos condôminos. Para entender mais sobre as caixas d’água, veja esse material: ◊   Caixa d’água em condomínio – Saiba como e quando fazer a limpeza

Para-Raios

Os para-raios devem ser checados semestralmente por uma empresa especializada em medição de resistência de aterramento para verificar as condições gerais do sistema. Existem outros pontos importantes que devem ser verificados durante a vistoria. É interessante que você, como síndico, saiba o que deve ser feito na manutenção, assim você garante que todos os pontos estão sendo inspecionados de acordo.

• A caixa d’água deve ser aterrada, pois é uma condutora de eletricidade. As antenas de TV por satélite, já que são fixadas nos pontos mais altos dos edifícios, também precisam estar aterradas.
• Os cabos e captores deverão passar por limpeza e troca, em caso de quebra ou oxidação.
• Hastes deverão estar bem esticadas e isoladores que devem estar bem fixados à estrutura.
• Deve-se verificar se a luz piloto que fica no mastro não está queimada.

Caso o edifício seja atingido por um raio, o condomínio deverá passar por uma nova vistoria, independentemente de quando foi a última inspeção. Após a vistoria e conclusão de todas as obras indicadas pelo especialista, o condomínio recebe um atestado de responsabilidade técnica – ART assinado por um engenheiro especializado. Se quiser entender mais sobre sua manutenção e legislação, veja o texto que preparei: ◊   Para-raio em condomínio: Legislação e Manutenção

Por fim, mantenha tudo documentado

As manutenções e todos os serviços realizados no condomínio geram documentos e atestados. Todos eles são de extrema importância, já que constatam um trabalho ativo e preventivo na estrutura dos prédios. O registro desses serviços garante a regularidade das instalações perante a lei. As vistorias são obrigatórias, então é indispensável ter a comprovação de que elas são feitas. O síndico deve prezar pelo arquivamento e pela organização de toda essa documentação, pois pode ser necessário consultá-la futuramente. Em relação à manutenção dos elevadores do seu edifício, é extremamente importante que a empresa mantenha tudo registrado no livro de ocorrência dos elevadores, se você quiser entender mais do porque mantê-lo atualizado, veja esse post que preparei: ◊   Livro de ocorrência dos elevadores: você sabe qual a sua importância?