Entre as responsabilidades do síndico está a manutenção predial, que demanda uma enorme importância. É esse trabalho que garante que tudo relacionado à infraestrutura funcione bem, oferecendo segurança e conforto ao condomínio.
Algumas tarefas básicas precisam ser executadas para que a manutenção seja de efetiva qualidade. É preciso ter uma rotina de intervenções, checando regularmente o que precisa de reparos, trocas ou ajustes. Separei pelos seguintes tópicos:
Algumas tarefas básicas precisam ser executadas para que a manutenção seja de efetiva qualidade. É preciso ter uma rotina de intervenções, checando regularmente o que precisa de reparos, trocas ou ajustes. Separei pelos seguintes tópicos:
- O que é a manutenção predial?
- Como implementar um plano de manutenção predial no condomínio?
- Tipos de manutenção predial
- Qual a diferença entre manutenção predial e reforma?
- Conclusão
Entenda o que é e como funciona a manutenção predial
O síndico precisa lidar com questões importantes, como a preservação do patrimônio do condomínio e a segurança do local. Esses dois fatores dependem diretamente da manutenção predial. Ela nada mais é do que uma prática regular composta por vistorias, adequações, reparos e consertos, sempre conservando a infraestrutura do condomínio. O síndico deve se preocupar com a fachada, com a conservação da estrutura, com a renovação dos ambientes e com o funcionamento de equipamentos cruciais, como os elevadores. Há, também, sistemas eletrônicos e outros recursos que requerem práticas de manutenção frequentes. O ideal é ter uma rotina de checagem, pois assim é possível prever problemas ou simplesmente manter o funcionamento adequado. Para alguns síndicos, no entanto, não é tão simples saber por onde começar a manutenção predial. É preciso definir alguns procedimentos e práticas comuns. Dessa forma, nada será negligenciado nesse trabalho de fiscalização. É importante contar sempre com a ajuda de zeladores ou do próprio vice-síndico. Mais de uma pessoa atenta melhora a observação acerca do que precisa de intervenções. Essas pessoas também podem fiscalizar a atuação de profissionais contratados para atuar nesses reparos.Dicas para implementar uma rotina de manutenção
A manutenção predial é um trabalho constante e amplo que deve abranger diversas seções da infraestrutura e dos recursos do condomínio. É preciso direcionar o suporte a todos esses pontos, estabelecendo práticas e costumes que favoreçam a preservação da construção e dos sistemas do condomínio. A seguir, veja algumas dicas práticas de como executar esse plano de manutenção regularmente, cuidando de todas as principais questões:Faça vistorias periódicas
A manutenção predial só é eficiente quando ela faz parte de uma rotina. É fundamental estabelecer os períodos em que as vistorias serão feitas. Assim, qualquer inconformidade é detectada antecipadamente. Essa vistoria deve ser direcionada à estrutura da construção, aos equipamentos utilizados, como os extintores de incêndio, e aos recursos eletrônicos, como portaria, câmeras e elevadores. É necessário, inclusive, emitir laudos de inspeção. Eles são realizados por profissionais especializados e devem respeitar a legislação de cada estado. É fundamental manter a regularidade desse quesito.Desenvolva um checklist
Como são muitas as obrigações, o ideal é desenvolver um checklist para que nada de importante seja esquecido na manutenção. Há preocupações de diversos tipos, desde os eletrônicos até os pontos relacionados à estrutura física do prédio. Relacionar tudo ajuda a direcionar a vistoria. Sua lista especificar a periodicidade de revisão de itens como:- para-raios (anual);
- encanamentos e caixas d’água (semestral);
- instalações elétricas (trimestral);
- instalações de gás (anual);
- extintores (semestral);
- estrutura da escada de emergência (diário);
- estrutura das construções (trimestral);
- elevadores (mensal);
- sistema de câmeras (diário);
- portaria eletrônica (diário);
- piscinas (diário).
Conheça as normas de acessibilidade
Por lei, os condomínios devem proporcionar recursos de acessibilidade aos moradores. É preciso pensar em melhorias e adaptações que facilitam o deslocamento de moradores portadores de qualquer limitação física. A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) tem especificações bem definidas quanto a essas intervenções. Todas estão dispostas na NBR 15575, de 2013. Se o seu prédio foi construído após essa data, ele já seguiu essas determinações. Entretanto, prédios antigos precisam se adaptar. Por isso, é sempre importante verificar se todas as obrigações dispostas em lei estão sendo cumpridas. Entre as principais, é importante se atentar a detalhes como:- pisos táteis;
- corrimãos;
- vagas para deficientes;
- rampas de acesso;
- teclas em braile nos elevadores;
- iluminação adequada;
- tapetes sem pontos soltos.
Mantenha tudo documentado
A inspeção predial, as manutenções e todos os serviços realizados no condomínio geram documentos e atestados. Todos eles são de extrema importância, já que constatam um trabalho ativo e preventivo na estrutura dos prédios. O registro desses serviços garante a regularidade das instalações perante a lei. As vistorias são obrigatórias, então é indispensável ter a comprovação de que elas são feitas. O síndico deve prezar pelo arquivamento e pela organização de toda essa documentação, pois pode ser necessário consultá-la futuramente. Em relação à manutenção dos elevadores do seu edifício, é extremamente importante que a empresa mantenha tudo registrado no livro de ocorrência dos elevadores, se você quiser entender mais do porque mantê-lo atualizado, veja esse post que preparei:◊ Livro de ocorrência dos elevadores: você sabe qual a sua importância?
Atenda às legislações da sua região
Diferentes estados têm diferentes leis para a conservação dos condomínios. Algumas tratam somente de questões de segurança, relacionadas às estruturas, aos sistemas de incêndio e a outros pontos desse tipo. Já em alguns lugares, como em São Paulo, há leis voltadas à preservação e à limpeza das fachadas. O ideal é que você se informe sobre como essas regulamentações funcionam na sua região. Entenda quais documentos são exigidos e qual a regularidade requerida de vistorias e outros cuidados acerca da manutenção do seu prédio. Lembre-se de que estar dentro da lei evita problemas mais graves, como multas ou até mesmo a interdição dos prédios.Conte com profissionais especializados
Realizar a manutenção predial é um trabalho que deve ser feito por profissionais preparados. Só eles são capazes de identificar problemas mais complexos, propondo as melhores soluções para manter tudo em ordem nos condomínios. Naturalmente, é possível fazer verificações mais superficiais no dia a dia. Essa é uma tarefa de síndicos, podendo também ser transferida aos zeladores. Problemas de funcionamento de sistemas eletrônicos e elevadores, por exemplo, podem ser identificados por qualquer um. No mais, é importante contar com empresas fornecedoras que realizam manutenções preventivas e consertos. Isso traz a segurança de que nada no prédio estará em inconformidade por mais tempo do que deveria.Tipos de manutenção predial
Entre os diferentes tipos de manutenção, existem três que possuem maior destaque: a manutenção preventiva, a manutenção corretiva e a manutenção preditiva.Manutenção predial preventiva
Esse tipo de manutenção é muito conhecido e amplamente utilizado. A manutenção preventiva tem como objetivo evitar quebras e o aparecimento de falhas em máquinas e componentes. Além disso, uma boa manutenção preventiva tem como vantagem:- aumento da vida útil do equipamento;
- redução dos custos da manutenção.
- redução do envelhecimento e degradação dos equipamentos;
- diminuição das paradas e da manutenção corretiva;
- redução dos riscos e acidentes;
parabens pelo post.!!